因此，根据预测，开征物业税后，至少可以将现行房价降低10-20%，降价幅度最高甚至可达35%以上

　　据估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1/70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。

　　同时，刘桓分析，由于物业税带来的购房容易养房难的情况，手头有多套房屋的人还会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配。

　　迹象表明，物业税的推行势必会降低购房者购房门槛。

　　为何专家推定为144平米？

　　“如果富人占有一所很大的别墅，大到可以尽情地养花、养鸟、养宠物，尽管他是花钱买的，但由于他占有了这么一大块优质资源用于奢侈性消费，全社会用来提供国民财富的资源就少了一块。由于土地等资源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、穷人的利益就受到损害了呢？能够带来国民财富增加的宝贵资源被富人奢侈性消费占用，这对社会发展显然是不利的。那怎么办呢？就用物业税来调节。要么你交很重的税负，要么你把这个大园子用于经营性用途，比如说改成能为国民财富带来增量的星级酒店。迫使富人不能浪费有限的资源，这不仅合法，而且也很公平。”

　　建设部政策研究中心主任陈淮举例说，这就叫“抑富”，目的在于使有限资源得到合理均衡。对于“济贫”，张学诞的解释是：对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策。

　　从房屋面积上而言，目前，部分专家认为贫富之间的界定值为144平方米。

　　刘桓说，这个数值是有充分换算依据的。他认为，按照国际通行做法结合我国人均住房实际情况，将人均居住面积确定为40平米最为合适。那么，以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面积120平米，所以就得出了144平米这个界定值。

　　也就是说，房屋面积在144平米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。

　　但此种说法没有得到国家有关部门的印证。最终落实的物业税起征面积，建设部有关人士说：“这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。”

　　卫明不动产智库的负责人蔡为民认为，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90-140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。

　　开征物业税重点是第二套住房？

　　物业税的征收并非一个界定值所能解决，问题千丝万缕。

　　刘桓认为，作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

　　但是，什么是第二套住房呢？

　　陈淮分析：一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积没有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世纪80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但所谓“2+1”或者“2+2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。

　　因此原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。

责任编辑:汤文娟
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