经过了2007年的火爆楼市之后，2008年市场开始转冷，甚至到了年中时二手房市场出现一片“寒冷”的景象，市民观望情绪日益浓厚，交易量持续萎缩。市场促进了行业规范，很多中小型中介熬不过“寒冬”，纷纷被淘汰，而大型中介则趁此机会开始加强对公司内部的整顿，勤练内功，为迎接市场“春天”做准备。

　　影响和机遇并存

　　随着城市基本建设和拆迁量的增大，原来一些被拆迁的老市民不喜欢新市区，而选择购买旧城区的二手存量房。因为现在旧城区的一手商品房价格偏高，所以许多老市区的拆迁户根本买不起旧城区的商品房。直接促进二手房需求量增大，从这个层面上看，二手房的价格不会下跌。价值决定价格，但很多时候，房子的价格与它本身的建筑年限或装修程度都无关，而与其周边的地段价值有关。就比如附近有名校的房子，即使年限已久，装修很一般，但名校赋予它极高的生活配套价值。所以，靠近名校的二手房是不会因市场的调控而降价的。

　　其实，现在的二手房价格并没有降的迹象，相反部分二手房价格有所上升。因为有些房源配套不上，许多客户反映买不到自己理想的二手房，那些地段佳、户型好、装修不错的房子更是有人抢着要，但苦于没有房源。而在靠近教育质量好的学校的二手房，价格更不会下降，虽然建成年份较早，但现在的成交价格至少在5000元/平方米以上。

　　中介练好“内功”

　　21世纪不动产昆明区域分部副总经理杨钦认为，二手房中介不是一种暴利型行业，而是一种微利型行业，如果现在受市场的影响而纷纷退出市场，等市场重新洗牌后又纷纷加入进来，那时要想树立昔日品牌影响谈何容易。因此，现在中介公司所要做的并不是要关门转变行业，而是应该加强内部管理，加大培训力度，等待市场转机。

　　目前，虽然二手房市场的成交量有所减少，但其价格下跌幅度有限。这时候公司主要是加强公司员工的业务培训，强化服务意识，进行产品创新。中介公司更是要进一步清晰战略定位，加大内部结构调整，重新制定激励和分配制度，充分授权。以满意的客户服务为目标，逐步改善企业的业务流程。改变以前的以内部管理为核心看待流程的思维，通过了解不同细分市场的客户偏好，构建客户喜欢的服务体系与服务环境，提供符合客户需求的个性化服务，目标是创造最佳的全面客户体验，提升真正的客户忠诚度。

　　看好未来市场

　　出现市场冷淡的情况，很大原因是由于消费者的观望态度，作为买家，在价格上也丝毫不作降价的让步。所以，很多客户就因价格不让步而难以成交。虽然现在交易量持续低迷，但未来市场还是可观的，很多人认为二手房的价格和交易量正遭遇“寒冬”，但事实上，市场并没有他们认为的那样糟糕。昆明的潜在客户还有很多，市场的真实需求潜力很大，购买量会随着潜在客户的增长而逐渐加大。

　　面对现在的二手房市场，很多较大型的中介公司并没有缩小营业店面，有的甚至想多开几家经营店面，以扩大在消费者心目中的影响力。市场最终会使实力不济的中小型中介公司要么倒闭，要么缩小营业面积，一场中介公司的重新洗牌在所难免。这种情况对于品牌型中介公司是一种转机，而对于小型公司则是一种危机，因为品牌型中介公司资金和人才实力都较雄厚，而小型中介公司在连续一两个月没有客户成交的情况下必定坚持不下去而关门停业。

责任编辑:吕晋
作    者:彭奇君