新华网北京１１月１７日电（记者张旭东 韩洁）高房价、高暴利……房地产市场存在的突出问题，近年来成为社会各界高度关注的焦点。北京、深圳等城市不断攀升的房价，令普通百姓望房兴叹。

    按照“企业成本是定价基础”的市场规律，建房成本常成为房地产开发商逃避房价高涨指责的极好理由。实际并非如此，权威部门的调查报告及不少经济学家指出，“巨额利润”是造就高房价的决定因素。

    “一口价”背后：隐藏房产商超额利润

    “不给任何解释，都是一口价，北京三环以内动辄每平米上万元。”在中国社科院工作的龚先生本周跑了不少楼盘，他打算买一所１００平米左右的房子。

    目前，在房地产交易中，开发商掌握着交易活动的主动权，购房者对房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售楼员除了喊一口价之外，都懒得理你！”有着博士学位的龚先生，试图多了解些买房知识，结果撞了一鼻子灰。

    其实，几乎所有房地产商都不会主动向购房者公布房价成本，否则，便泄露了其背后隐藏的巨额利润。

    通常来讲，“土地价”“建造成本”（含建筑安装成本、配套建设成本、运营成本、税金等开发间接费）和“开发利润”是房价的三个主要构成部分。

    现在土地施行“招、拍、挂”市场机制之后，抛去背后的灰色交易地带，地价随市确定。不过，房地产商一般都不会把楼盘地价告知购房者。

    对建造成本，据２００５年某部委对一家房产企业开发项目的调查，相关浮动价格从高计算，一般６层砖混楼房每平米约１９３０元；高层楼房每平米约２４００元。

    “土地价”和“建造成本”可归纳为建房实物成本，按此估算房价并非高得不能接受。但另一部分“开发利润”，才是高房价的真正源头。

    以２００５年深圳市不同地区的１０个楼盘为例，根据权威部门提供的调查报告，其开发利润占到房价的１５．３３％至６２．２３％，远远高出一般企业利润。分析表明，房地产的高利润并不在于对土地利用效率的提高，也不是通过压缩建造成本而取得，而是与房价之间联系紧密。

    “开发利润和房价之间存在互相影响与决定的关系，在其他因素不变的情况下，房价越高开发商利润越大。”这份报告一针见血地指出，“房地产开发商追求超额利润的主要做法，就是维持高房价。”

    “房地产存在暴利，这是一个不争的事实。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“目前房地产市场的利益机制不平衡，造成财富在短期内向开发商聚集，是导致该行业暴利的根源。”

    垄断性定价：投机营造高房价的砝码

    不透明的建房成本，决定了不透明的高房价。即使是同一个楼盘，价格也总是没有理由的随时上调。

    以北京市玉泉路附近的“远洋山水”楼盘为例，今年３月份均价还是５９００元／平米，到了６月份均价便上升至７２００元／平米。“仅３个月，每平米便上涨了１３００元，有什么理由让我信服？”楼盘附近的居民王涌说。

    不过，对北京房价近年来的持续高涨，一些房地产开发商倒是亮出了“房价上涨是硬道理”的言论。

    经济学家王小广对此类观点予以坚决驳斥。他提示风险并举例称，在北京西三环北端的紫金庄园和万寿路边的恩济花园，１９９８年时单价超过了８０００元／平米，而到２００４年底基本都跌到了不足６０００元／平米。

    王小广认为，近年来房价暴涨及房地产暴利的直接原因，是过度的投机炒作。

责任编辑:冰晶